「都市計画とは何ですか？」

というご質問をお受けします。
概要書には『都市計画』という項目欄があり、
そこには市街化区域、市街化調整区域、未線引（区域）、都市計画区域外の４つの選択項目があります。

このように物件には、どの都市計画に指定されているのか
あらかじめ決められているのですが、
ここで注意するべき項目は、市街化調整区域にチェックされているかどうかです。

それが何故なのかを説明したいと思います。

まず、都市計画区域とは、都道府県が指定した区域のことをいい、もしも複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。
沖縄では隣の県にまたがるということはありませんので、県が指定しています。

そして、都市計画は都市計画区域内と都市計画区域外に分かれます。
（細かくいうと準都市計画区域という市町村が指定した区域もありますが、沖縄ではあまり見受けられませんので省略いたします）

都市計画区域外は、「都市計画区域内ではありませんよ。外れていますよ。」ということなので、
比較的、田舎のほうに指定されている区域です。（国頭村、今帰仁村・・・etc）

都市計画区域外では、建築基準法が適用されませんので、新築したり、建て替えたりするのは比較的容易です。
（しかし、恩納村のように、村独自のガイドラインによって規制しているところもありますのでやはり確認は必要です）

反対に、都市計画区域内では建築基準法が当然に適用され、区域が３つに分かれます。

【市街化区域】
すでに市街地を形成している区域。および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。つまり、「市街化していこう！」という区域。（那覇市、浦添市・・・etc）

【市街化調整区域】
市街化を抑制すべき区域。つまり、あまり市街化させず、市街化抑制区域と言ってもいいような区域。（中城村、北中城村、糸満市の一部・・・etc）

【未線引区域】
市街化区域でも市街化調整区域でもない区域。（沖縄市、うるま市・・・etc）

上記の３つの区域からわかるように、建築しにくい区域は市街化調整区域であるといえます。
市街化調整区域では、建築確認を申請する際に条件等が付加されるので、なかなか許可されないということがあります。

ただし、市町村によっては場所によって緩和区域が指定されている場合もありますので、
市街化調整区域に注意しつつも、信頼のある不動産屋さんや市町村へよく確認されると良いでしょう。＾＾

住宅ローンが利用できる方のおおまかな基本的な条件は下記の通りです。

　　①年収（150万円以上）

　　②勤続３年以上（一部金融機関１年以上）

　　③自己資金（物件価格に対して２割）

少なくともこの３つを満たしていれば、住宅ローンの審査は通りやすいです。

あくまでおおまかな条件ですので、
どれかひとつを満たさずとも、
金融機関によっては融資希望の額や返済のバランスを見て、
審査が通る場合もあります。

詳しくはプロの不動産営業マンや金融機関の融資相談窓口等にご相談致しましょう。

「敷金」とは、入室時に家賃滞納や退去時の修繕の担保として家主に預けておくお金の事を言います。基本的に、敷金は退室時に全額返金されるものですが退室時に修繕は必要となれば、その修繕費用などを差し引いた残金が戻ってくることになります。修繕費用等が、お預かりした敷金の金額以上となれば追加請求もあるでしょう。

「礼金」とは、入室時に家主に対して支払われるものを言います。お礼の意味で渡されるお金の意味合いが強いですね。敷金とは違い、契約が終了しても戻ってこないものと認識されています。近年では、礼金なしという物件も増えてきました。

手付金とは、「契約を交わしました。」という約束金、あるいは前金、内金みたいなもので、
その金額は売買価格に充当されます。

つまり、手付金をお支払いしたのち、また別の日に残金決済という形で
売買価格から手付金を差し引いた残りの金額をお支払いするということになります。

手付金の設定金額は売買価格の１割～２割程度が慣習となっており、
例えば2000万円の物件でしたら、手付金は少なくとも200万円はご用意する必要があります。

また、手付金は『解約手付』という性質も含みますので、
その意味でも、手付金は「やくそく金みたいなもの」と言えるのです。

それは固定資産税と呼ばれるものです。

固定資産税は毎年１月１日（賦課期日）を基準に課税され、
各市町村の固定資産税台帳に記載されている者が
納税する義務を負います。

固定資産税の税額の計算については、また別の機会に説明したいと思いますが、

ここで問題となるのは
１年間の内のどの時期で不動産の売買が行なわれたかによって、
売主・買主のその不動産における固定資産税の負担額が変わってくるということです。

つまり、年間の固定資産税額とその納税義務者は決まっていますので、
途中で売買が行なわれますと、
その年度だけ前・所有者が新・所有者の為に
固定資産税の支払いを続けるということになってしまいます。

なるべくなら、そのような負担も双方平等にするべきという観点から、
通常は、不動産の引渡し日が決まりましたら

まず年間の固定資産税を日割り計算（場合によっては月割り計算）して、
引渡し日を境（さかい）に
残りの固定資産税を前・所有者に対して支払いするという形で、
新・所有者にも今年度分の固定資産税を負担してもらうように致します。

そして、次年度からは当然ですが、新・所有者に固定資産税を納める義務が発生致します。

ですから、土地や建物などの不動産を購入する場合には、
決済時にはそのようなお金も発生するということを
あらかじめ理解しておくように致しましょう。

さて、容積率とは？

敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことをいいます。
この割合は用途地域ごとに決められていて、５０％～となっています。

例えば・・・

１００坪の敷地に対して、容積率が２００％と定められている地域では、

　　　１００坪　×　２００％　＝　２００坪

となり、その敷地には延床面積が最大２００坪（例えば２階建の場合・・・、１・２階の床面積の合計の広さをいいます。）までの建物が建てることができます。
容積率の割合は、建ぺい率と同じように用途地域・その場所によって定められていますのでご確認ください。

収入印紙とはいわゆる印紙税法で定められた税金を納めるもので、
不動産売買契約書はその課税文書に当たります。

具体的にいくらの収入印紙を貼付すればよいかというと、
売買価格が
100万円を超え500万円以下のものについては2,000円、
500万円を超え1千万円以下のものについては10,000円、
1千万円を超え5千万円以下のものについては15,000円分の収入印紙を貼る。
と、いった具合にです。（平成23年12月現在。）

しかし、法律は今後、変更されないとも限りませんので、
売買契約を交わす前に不動産屋さんにご確認致しましょう。

所有権移転登記は登記のスペシャリストである、
司法書士が責任をもって行ないます。

所有権移転登記費用は、
登記をする為の登録免許税や印紙代と、
司法書士様の手数料の合算となります。

その具体的な額は、不動産の固定資産税評価額にもよりますので
はっきりとは言えませんが、

私の感覚からすれば、
沖縄のお手頃価格の土地のみならば、5万円前後、
一般的な土地付建物ならば、15万円前後というところでしょうか。
あくまで目安です。
本当に物件によりますので参考程度にお考えください。＾＾；

また、所有権移転登記には軽減措置などもありますので、
詳しくは不動産屋さんに聞いてみると良いでしょう。

　（　物件価格の３％　＋　６万円　）　×　消費税５％　＝　報酬額

「仲介手数料、売買価格の３％、ぷらす６まんえんの消費税ってあるんですけど、、
　プラス６万円って何ですか？？」

と。

なるほど、そのご質問はごもっともです。
確かに、不動産という大きな買物をして、
ただでさえ登記費用や住宅ローン手数料など
付随してくる経費に対し、シビアになっているときに
プラス６万円という金額はいささか唐突のようにも思えます。

しかし、上記の計算方法は、速算式と呼ばれる計算式で、
その計算内容を、法定手数料にのっとってバラバラにして計算したとき、
不動産売買仲介手数料の妙（みょう）が見えてきます。

それでは、
なぜ不動産売買仲介手数料にはプラス６万円（金額によってはプラス２万円）
の数字が出てくるのか、
仮に１０００万円の不動産を購入したときを例にして、検証してみたいと思います。

まず、下記が国が定める不動産を仲介したときの報酬額になります。

　　◎売買価格　　※カッコ（　）内、手数料割合
　　　　・200万円以下・・・（５％）
　　　　・200万円超、400万円以下・・・（４％）
　　　　・400万円超・・・（３％）

仮に、１０００万円の不動産を購入したという設定で、１０００万円をバラバラにした計算（本来の計算の仕方）で算出してみます。

　　◎売買価格の内わけ　×　手数料割合　×　消費税1.05
　　　　・1000万円の内の200万円　×　5％　×　消費税1.05　＝　105,000円
　　　　・1000万円の内の200万円超、400万円以下の200万円部分　×　4％　×　消費税1.05　＝　84,000円
　　　　・1000万円の内の400万円超、1000万円までの600万円部分　×　3％　×　消費税1.05　＝　189,000円

以上の金額を合計しますと、　105,000　＋　84,000　＋　189,000　＝　378,000円　になります。

そして、次が速算式と呼ばれる、（売買価格の３％＋６万円）×消費税1.05　での計算方法です。

　　　　・（1000万円　×　3％　＋　6万円）　×　消費税1.05
　　　　　＝　（30万円　＋　6万円）　×　消費税1.05　＝　378,000円　で仲介手数料は同じになります。

つまり、物件価格が400万円を越えた場合は
全体を３％で計算すると、６万円の差額分が必ず生じるということなのです。

また、物件価格が200万円を超え、400万円以下になると、
全体を４％で計算し、２万円をプラスすれば差額分は埋まることになります。

以上、なかなかすぐには理解しがたい計算かもしれませんが、
いろいろな物件価格で試してみてはいかがでしょうか。＾＾

具体的に支払われる報酬額は、
物件価格が４００万円を超える場合、

　（　物件価格の３％　＋　６万円　）　×　消費税５％　＝　報酬額

となります。

物件価格が２００万円を超え、４００万円以下は、

　（　物件価格の４％　＋　２万円　）　×　消費税５％　＝　報酬額

物件価格が２００万円以下ならば、

　物件価格の５％　×　消費税５％　＝　報酬額

となります。

以上の計算方法を速算式と呼びます。

物件価格の他に、下記の諸経費がかかります。

　１．不動産売買仲介手数料

　２．所有権移転登記費用

　３．収入印紙

　４．ご購入年度の固定資産税負担分

ご購入前に、これらの諸経費がいくらかかるのか、
不動産屋さんにご確認されると良いでしょう。^^

沖縄市はとてもエイサーの盛んな地域で、旧暦のお盆には各青年会のみなさんは道じゅねー（※）をします。
エイサーとは、沖縄諸島の伝統的な盆踊りのことを言い、旗頭・太鼓・手踊り・地謡（三線）などで構成されています。

エイサーの道じゅねー中の見どころは、エイサーオーラセー。これは、道じゅねーの時に他の団体とかちあった際、太鼓や曲を一層かき鳴らし競い、自分たちの演舞を力強く披露し、相手団体が自分たちの演舞に引き込まれたり、中断してしまうまで激しく競い合います。

お盆に行われる道じゅねーは深夜まで披露され、日を跨ぐまで行われたりもします。

梅雨が明けると、夜にはエイサー練習の音が各地で響きわたり沖縄の夏の訪れを実感させられます。

エイサーは、お盆の時だけでなく各地のお祭りやイベントでも披露されます。
学校の運動会や学園際でも披露したりしますので、１度は経験されてている方も多いでしょう。

毎年８月には、沖縄市で全島エイサー祭りが開催され各地の青年会がエイサーを披露し、それを見に県内外から多くの方が来られます。

近年では、創作エイサーの団体も結成され沖縄県外出身者の方も経験されてるように見受けられます。
沖縄に移住された際にには、是非エイサーの道じゅねーの観覧、演舞をご経験されるのはいかがでしょうか。

（※）集落の路地を練り歩く行列のこと

建物を新築する場合、その敷地が道路に接道していなければ建物を建てることができません。
その道路とは、建築基準法で定められている道路のことをいいます。

「建築基準法で定められている道路？？」

例えば、

舗装されていたり通行できたりしても、その道が建築基準法で定められていなければ、
建物を建築することができませんので、確認しておくポイントの１つですね！

さらに詳しく「２項道路」について、お話ししたいと思います。

２項道路とは、建築基準法で定められた道路（第４２条１項～６項）の１つになります。

この道路に面した敷地に建築を行うときに知っておかなければいけない点があります。

２項道路は道路幅員４メートル未満の道路のことをいい、４メートルの幅員を確保するために幅員４メートル未満である部分はセットバック（後退）しなけれはいけません。

つまり、
４メートルの幅員を確保のためセットバックが必要になり、その部分には建物も境界ブロック塀も建てることができないのです。

建蔽率、容積率を求める敷地面積にも含まれません。

具体的に説明すると

道路の幅が３メートルの２項道路に面している敷地があると仮定します。

道路中心まで敷地から１．５メートルですので

　１．５ｍ　－　２．０ｍ　＝　－０．５ｍ（セットバック）

道路から０．５メートル（＝50㎝）セットバックしなければいけません。

それではまず、「○LDK」のアルファベット部分。この大元の意味がわかれば、後の説明は要らないほど、大体のイメージがつかめるかと思います。

それぞれ、「L」＝リビング（居間）、「D」＝ダイニング（食堂）、「K」＝キッチン（台所）　を表します。

それでは、「２LDK」の表示を例にして、その中身を見てみましょう。

　　「２LDK」　＝　２部屋　＋　リビング　＋　ダイニング　＋　キッチン

になります。
数字の部分はLDK以外の部屋数を表しますので、「４LDK」だと４部屋＋LDKのことをいいます。

数字の部分が大きいほど、部屋数が多いことになりますね。