沖縄不動産のガイドから不動産購入や検討にかかる豆知識 トップ
2012年01月13日
不動産を買うといくらかかるの？⑤
土地や建物を所有していると、それだけで毎年
税金が発生致します。
それは固定資産税と呼ばれるものです。
固定資産税は毎年１月１日（賦課期日）を基準に課税され、
各市町村の固定資産税台帳に記載されている者が
納税する義務を負います。
固定資産税の税額の計算については、また別の機会に説明したいと思いますが、
ここで問題となるのは
１年間の内のどの時期で不動産の売買が行なわれたかによって、
売主・買主のその不動産における固定資産税の負担額が変わってくるということです。
つまり、年間の固定資産税額とその納税義務者は決まっていますので、
途中で売買が行なわれますと、
その年度だけ前・所有者が新・所有者の為に
固定資産税の支払いを続けるということになってしまいます。
なるべくなら、そのような負担も双方平等にするべきという観点から、
通常は、不動産の引渡し日が決まりましたら
まず年間の固定資産税を日割り計算（場合によっては月割り計算）して、
引渡し日を境（さかい）に
残りの固定資産税を前・所有者に対して支払いするという形で、
新・所有者にも今年度分の固定資産税を負担してもらうように致します。
そして、次年度からは当然ですが、新・所有者に固定資産税を納める義務が発生致します。
ですから、土地や建物などの不動産を購入する場合には、
決済時にはそのようなお金も発生するということを
あらかじめ理解しておくように致しましょう。
2011年12月28日
容積率【ようせきりつ】
建物を建てる際には、いろいろな制限があります。
その１つの容積率（ようせきりつ）についてお話したいと思います。
さて、容積率とは？
敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことをいいます。
この割合は用途地域ごとに決められていて、５０％～となっています。
例えば・・・
１００坪の敷地に対して、容積率が２００％と定められている地域では、
１００坪 × ２００％ ＝ ２００坪
となり、その敷地には延床面積が最大２００坪（例えば２階建の場合・・・、１・２階の床面積の合計の広さをいいます。）までの建物が建てることができます。
容積率の割合は、建ぺい率と同じように用途地域・その場所によって定められていますのでご確認ください。
2011年12月13日
不動産を買うといくらかかるの？④
不動産を売買しますと、
売主様・買主様の間で売買契約書を交わすことになりますが、
この売買契約書にも収入印紙を貼付する必要があります。
収入印紙とはいわゆる印紙税法で定められた税金を納めるもので、
不動産売買契約書はその課税文書に当たります。
具体的にいくらの収入印紙を貼付すればよいかというと、
売買価格が
100万円を超え500万円以下のものについては2,000円、
500万円を超え1千万円以下のものについては10,000円、
1千万円を超え5千万円以下のものについては15,000円分の収入印紙を貼る。
と、いった具合にです。（平成23年12月現在。）
しかし、法律は今後、変更されないとも限りませんので、
売買契約を交わす前に不動産屋さんにご確認致しましょう。
2011年12月06日
不動産を買うといくらかかるの？③
不動産を購入しますと、
その不動産の所有権を自分のところへ移す
登記が必要です。
所有権移転登記は登記のスペシャリストである、
司法書士が責任をもって行ないます。
所有権移転登記費用は、
登記をする為の登録免許税や印紙代と、
司法書士様の手数料の合算となります。
その具体的な額は、不動産の固定資産税評価額にもよりますので
はっきりとは言えませんが、
私の感覚からすれば、
沖縄のお手頃価格の土地のみならば、5万円前後、
一般的な土地付建物ならば、15万円前後というところでしょうか。
あくまで目安です。
本当に物件によりますので参考程度にお考えください。＾＾；
また、所有権移転登記には軽減措置などもありますので、
詳しくは不動産屋さんに聞いてみると良いでしょう。
2011年11月21日
不動産売買仲介手数料の妙
不動産を売買したとき、不動産業者への仲介手数料（報酬）が発生しますが、
その計算方法について、
よくこんな質問をお客様から受けます。
（ 物件価格の３％ ＋ ６万円 ） × 消費税５％ ＝ 報酬額
「仲介手数料、売買価格の３％、ぷらす６まんえんの消費税ってあるんですけど、、
プラス６万円って何ですか？？」
と。
なるほど、そのご質問はごもっともです。
確かに、不動産という大きな買物をして、
ただでさえ登記費用や住宅ローン手数料など
付随してくる経費に対し、シビアになっているときに
プラス６万円という金額はいささか唐突のようにも思えます。
しかし、上記の計算方法は、速算式と呼ばれる計算式で、
その計算内容を、法定手数料にのっとってバラバラにして計算したとき、
不動産売買仲介手数料の妙（みょう）が見えてきます。
それでは、
なぜ不動産売買仲介手数料にはプラス６万円（金額によってはプラス２万円）
の数字が出てくるのか、
仮に１０００万円の不動産を購入したときを例にして、検証してみたいと思います。
まず、下記が国が定める不動産を仲介したときの報酬額になります。
◎売買価格 ※カッコ（ ）内、手数料割合
・200万円以下・・・（５％）
・200万円超、400万円以下・・・（４％）
・400万円超・・・（３％）
仮に、１０００万円の不動産を購入したという設定で、１０００万円をバラバラにした計算（本来の計算の仕方）で算出してみます。
◎売買価格の内わけ × 手数料割合 × 消費税1.05
・1000万円の内の200万円 × 5％ × 消費税1.05 ＝ 105,000円
・1000万円の内の200万円超、400万円以下の200万円部分 × 4％ × 消費税1.05 ＝ 84,000円
・1000万円の内の400万円超、1000万円までの600万円部分 × 3％ × 消費税1.05 ＝ 189,000円
以上の金額を合計しますと、 105,000 ＋ 84,000 ＋ 189,000 ＝ 378,000円 になります。
そして、次が速算式と呼ばれる、（売買価格の３％＋６万円）×消費税1.05 での計算方法です。
・（1000万円 × 3％ ＋ 6万円） × 消費税1.05
＝ （30万円 ＋ 6万円） × 消費税1.05 ＝ 378,000円 で仲介手数料は同じになります。
つまり、物件価格が400万円を越えた場合は
全体を３％で計算すると、６万円の差額分が必ず生じるということなのです。
また、物件価格が200万円を超え、400万円以下になると、
全体を４％で計算し、２万円をプラスすれば差額分は埋まることになります。
以上、なかなかすぐには理解しがたい計算かもしれませんが、
いろいろな物件価格で試してみてはいかがでしょうか。＾＾
2011年11月12日
不動産を買うといくらかかるの？②
不動産売買仲介手数料とは、
不動産を購入したとき、あるいは不動産を売却したとき、
仲介をお願いした不動産業者に支払われる報酬のことをいいます。
具体的に支払われる報酬額は、
物件価格が４００万円を超える場合、
（ 物件価格の３％ ＋ ６万円 ） × 消費税５％ ＝ 報酬額
となります。
物件価格が２００万円を超え、４００万円以下は、
（ 物件価格の４％ ＋ ２万円 ） × 消費税５％ ＝ 報酬額
物件価格が２００万円以下ならば、
物件価格の５％ × 消費税５％ ＝ 報酬額
となります。
以上の計算方法を速算式と呼びます。
2011年11月09日
不動産を買うといくらかかるの？①
例えば、気に入った土地や建物などの不動産があり、
購入を決めた！ とすると、
物件価格の他に、下記の諸経費がかかります。
ご購入前に、これらの諸経費がいくらかかるのか、
不動産屋さんにご確認されると良いでしょう。^^
2011年10月19日
２項道路
今日は道路についてお話したいと思います。
建物を新築する場合、その敷地が道路に接道していなければ建物を建てることができません。
その道路とは、建築基準法で定められている道路のことをいいます。
「建築基準法で定められている道路？？」
例えば、
舗装されていたり通行できたりしても、その道が建築基準法で定められていなければ、
建物を建築することができませんので、確認しておくポイントの１つですね！
さらに詳しく「２項道路」について、お話ししたいと思います。
２項道路とは、建築基準法で定められた道路（第４２条１項～６項）の１つになります。
この道路に面した敷地に建築を行うときに知っておかなければいけない点があります。
２項道路は道路幅員４メートル未満の道路のことをいい、４メートルの幅員を確保するために幅員４メートル未満である部分はセットバック（後退）しなけれはいけません。
つまり、
４メートルの幅員を確保のためセットバックが必要になり、その部分には建物も境界ブロック塀も建てることができないのです。
建蔽率、容積率を求める敷地面積にも含まれません。
具体的に説明すると
道路の幅が３メートルの２項道路に面している敷地があると仮定します。
道路中心まで敷地から１．５メートルですので
１．５ｍ － ２．０ｍ ＝ －０．５ｍ（セットバック）
道路から０．５メートル（＝50㎝）セットバックしなければいけません。
2011年10月18日
○LDKの表示
よく不動産の広告などを見ていると、間取りの説明で「２LDK」だとか、「４LDK」だとか表示されていますね。
さてさて、よく目にする表示ではありますが、これらの表示の意味するところはいったい何なのでしょうか？
人によっては今更ながら恥ずかしくて聞けないという方も、、中にはもしかするといるかもしれません。
しかしこれを機にちゃんと知っておくと、部屋探しの会話などでお互いの話が食い違うという心配も格段に減るかと思います。
それではまず、「○LDK」のアルファベット部分。この大元の意味がわかれば、後の説明は要らないほど、大体のイメージがつかめるかと思います。
それぞれ、「L」＝リビング（居間）、「D」＝ダイニング（食堂）、「K」＝キッチン（台所） を表します。
それでは、「２LDK」の表示を例にして、その中身を見てみましょう。
「２LDK」 ＝ ２部屋 ＋ リビング ＋ ダイニング ＋ キッチン
になります。
数字の部分はLDK以外の部屋数を表しますので、「４LDK」だと４部屋＋LDKのことをいいます。
数字の部分が大きいほど、部屋数が多いことになりますね。
2011年10月15日
農地は本当に安い？
お客様からよく、
「住宅用の土地を探していて、25坪ほどの住宅を造ったら、
あとは○○坪ほどの土地で畑をしながら暮らしたい。
だから探している土地の半分くらいは農地でもいいんですよ。」
と、このような要望のお話をされることがあります。
しかし、
誠に申し訳ございませんが、
『農地』、いわゆる地目が『畑』・『田』というような土地は、
基本的に農業従事者と呼ばれる資格者しか取得することはできません。
『農地』は『農地法』という法律で保護されているのです。
ですから、私たちは冒頭のようなお話が出た場合には、
「失礼ですが、お客様は農業従事者ですか？」
と、問いかける必要があります。
もしも農業従事者でなければ、
住宅を建てる目的で農地を取得するには、各市町村の農業委員会へ
農地法の５条申請が必要です。
つまり、『農地』の所有権を移転する許可を受けて、
所有権を取得し、
建物を建てて、『宅地』へと転用するといった、
一連の流れが必要です。
おそらく、お客様の中には
一般的に『宅地』と呼ばれる住宅用の土地より、
『農地』のほうが価格的に安く手に入り、
畑をしながら住むことができるとお思いの方もいるでしょう。
しかし、農地法５条申請の許可を受けることができそうな場所で、
地目が『畑』・『田』だとしたなら、
その土地は『宅地』とほぼ同等の評価です。
地目が『農地（畑・田）』だからといって、安いとは限りません。
よって、冒頭のようなお話ではほんの少し、矛盾が生じています。
① 建物が建てられるような農地は、けして安くありません。
② 面積が一定以上ある農地は農業従事者でない限り、取得はほぼ不可能です。
不動産業者から売地の詳細資料を見せてもらったとき、
地目が『畑』・『田』となっている土地は注意が必要です。
その道の専門家である
信頼することのできる不動産業者にご相談いたしましょう。
2011年10月11日
建蔽率【けんぺいりつ】
建物を建てる際には、いろいろな制限があります。
その１つの建蔽率（けんぺいりつ）についてお話したいと思います。
さて、建蔽率とは？
敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合のことをいいます。
例えば、
１００坪の敷地面積に対して、建ぺい率が６０％と定められている地域であれば
１００坪 × ６０％ ＝ ６０坪
となり、その敷地には建築面積が最大６０坪まで建物を建てることができます。
割合は、用途地域・その場所によって定められていますので、
狭小地の土地を購入して新築される場合は、確認するポイントの１つですね！
建坪３０坪住宅を建てたい！
というのであれば、気に入った土地の建ぺい率が６０％と定められている地域だと５０坪以上の敷地面積が必要になります。
2009年12月10日
不動産を取得したときの税金①
タイトルの通り、不動産を取得したときに発生する税金には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の４つがあります。
そのうちのまず、印紙税について説明したいと思います。
印紙税とは・・・ （国税）
土地や建物を購入するとき、売主様・買主様双方合意のもと、売買契約書を取り交わします。この売買契約書には必ず、印紙を貼ります。また、売買契約書の他にも、建物建築の際の請負契約書や住宅ローン借用書（金銭消費貸借契約書）などにも印紙を貼り、その上から消印を押します。これが、印紙税の納付となります。
不動産売買契約書は通常２通作成し、売主様と買主様が１通ずつ保管することになりますが、印紙はこの２通の契約書どちらにも貼らなくてはなりません。
もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかった場合には、売主様と買主様が連帯して納付する義務をを負うことになりますので、注意してください。
では、売買契約書には一体いくらの印紙を貼ればよいのか。気になる印紙の額ですが、平成２３年３月３１日までに作成される不動産売買契約書には、下記の表の通りとなります。
2008年06月20日
例えば三角屋根をつたっていく雨水は？
日々、私たち美ら島不動産スタッフが
ほんのちょっとしたこと、気付いたこと、新しく得た知識、または生活に役立ちそうな豆知識なども
この『沖縄不動産ガイド』にて手帳メモ代わりに書き記していきたいと思います。＾＾
まずは今日、建築業者さんと設計についてのお話ししてて、１つ勉強になったこと。
A．「沖縄の赤瓦風のおうちって、赤瓦をつたった雨水はどうするんですか？」
Q．雨どいで受け止める場合もあるし、そのまま下へ流し落とす場合もあるし、また、コンクリートのひさし部分で受け止める場合もあります。
受け止めた雨水は一か所に溜めておいて、後で洗濯用に使ったり、洗車する時に使ったり、散水として使ったりすることも出来ますね。
なるほど。雨水の有効活用ですね。
ただ降った雨水を地面に流すのではなくて、大量の水を使うとき用に溜めて取って置く。このような簡単な設備を作ることも賢い家設計のひとつかもしれません。
今日の沖縄では“夏場の断水”というものが十数年前と比べ、日常ではなくなりつつありますが、、
まったくもって油断のできない地球環境問題。
石油高騰に経済が圧迫される今の状況ですが、「水も大切な資源であることに変わりはないんだよなぁ。」と感じさせられるアイデアでした。
2008年06月11日
里道（りどう）について
法務局にて公図を取得して見ると、土地の中には地番の打たれてない細長い土地がどこまでも延び続いている場合があります。
これは里道（りどう）と呼ばれるもので、道路法の適用のない法定外公共物の道路です。
例えば昔、人々が畑仕事へ行くための山道やあぜ道などのなごりがこうして里道となり、その所有権は厳密にいえば市町村にあります。
ですので誰か個人の所有権があるというわではなく、通行することに特に問題はありません。
建造物を建てなければ間口としても利用可能です。
ただし、接道義務を果たす道路としては利用できませんのでご注意ください。
2008年06月10日
沖縄の上下水道事情
沖縄で土地や中古物件を探し、ましてや栄えているところよりも田舎暮らしを希望するとなると、そこにインフラがちゃんと整っているかどうかが一番気になるところです。中でも上下水道につきましては生活するうえで、なくてはならない最優先かつ重要ポイントといえます。沖縄での上水道、下水道事情はどのようになっているのでしょうか？
上水道は、中古物件の場合、建物があればほぼ１００％完備されています。
しかし、土地を購入する場合でその土地の前に上水道がない場合、近くを通っている給水管から水道を引っ張ってこなくてはなりません。その場合、大体１万円/１mが工事費用の目安になります。
また、下水道の普及率は沖縄全体でも５０～６０％くらいです。下水道がないところでは、個人で浄化槽を設置しています。浄化槽は汲み取り式で、汲み取りの頻度は1年か2年に一回、費用は10,000円～15,000円くらいです。
新築を建てるときには、この浄化槽設置も費用に含めて設計士さんは計算しますので、詳しい見積もりなどは設計士さんと相談されてみるといいでしょう。