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ゼロゼロプランの落とし穴!?(2)

⇒ゼロゼロプランの落とし穴!?(1)の続き。

(直ちゃん)で~、先ほど申し上げたYahoo!ニュースでの、
落とし穴とはなんぞや?
ということにまたなってくると思うんですけれども。

(洋ちゃん)そうですね。
この【敷金】と【礼金】というのが、どういう内容のものなんですか?

【敷金】というのはですね。
じつは完全に預けるものであってですね、
家主さんに預託するっていうんですけれども、
退去時に、
例えば万が一、清掃がなされていないとか、
故意に付けた傷があるとか、、
原状回復にかかる費用を補てんするためにあらかじめ預けておく。

(「原状回復」についてはまた別の機会に…)
それが【敷金】になるのですね。
で、【礼金】というのはあくまで、「貸せてください。ありがとうございます。」
というふうに、家主さんにお渡しするもので還ってこないもの。

【礼金】は還ってこない。
【敷金】は退去時に還ってくる?

そうですね。(敷金は)基本的には還ってくるものですね。

(退去時に)修繕箇所があると、それを差し引いて、還ってくる?

そうです。
「敷金礼金ゼロゼロプラン」ですと、初期費用は圧縮されて借りやすくなりますが、
Yahoo!ニュースで紹介されていた落とし穴というのは、
退去時に清掃費用、清掃がちょっと足りないだとか、
傷を付けてしまったものがちょっとあるとか、
そういったものを、
実費で出さなくてはいけない!

そうですよね。預けるものである【敷金】が無いわけですから。
退去時に、なんかこう、、傷が付いてる箇所とか、汚れてる場所とか、
そのままにして出ていくとオーナーさんがかわいそうですからね。

そうですよね。
<中略>
【敷金】を預けてないとなると、
原状回復の費用は最終的に
退去時に実費で出さないといけない。
そこがまぁ、(入居時か退去時か)いつ出るのかのタイミングが違いますよ、というのが落とし穴として。。

あっ、これが落とし穴!

ま、これはひとつ目ですけどね。

はい。(ふたつあったんだ…)

で、もうひとつに関しては、
おそらく沖縄県内のゼロゼロプランで募集かけてる業者さんもそうだと思うんですけど、、
基本的に敷金ゼロ円、礼金ゼロ円で(初期費用は)家賃3か月分と言いましたけども、
じつは【敷金】の代わりにですね、
敷金は先ほど預けるお金と言ったじゃないですか?
でも、それではなくて、
【ハウスクリーニング費用】として、例えば契約時に大体1か月分くらいを
別項目で立ててる場合が多いんですよ。
そうすると、結局これは預ける形ではなくて、
「ハウスクリーニング費用として、私が退去するときに使ってくださいね。」
ということで、お渡しするものですから
これは当然戻ってこない。

Oh…。

例えば5万円お渡しして、(清掃費等)3万円かかったとして、
2万円は戻ってくるかというと、それは戻ってこないんですよ。
【敷金】だと戻ってくる可能性があったじゃないですか?
【ハウスクリーニング費用】だと戻ってこない。
そういうこともふたつ目の落とし穴として挙げられてたんですけどね。

前もって【ハウスクリーニング費用】として、支払ってるわけですね。
本来はそれが無くて、【敷金】としてお預かりしていたものが、
形を変えて、【ハウスクリーニング費用】として出ていくお金になってると。

そうです。
だからいわゆる物件情報誌だったりとか、インターネット等でゼロゼロプランと謳われてても、
おそらくそのページに【ハウスクリーニング費用】と載っていなくても、
もしかしたら案内時に「追加でこういうものがありますよ。」と、言われることが
あると思います。

そういうこともあるんですね。
広告で目にしていなくても、案内するときにそういう説明が。

問い合わせするときに言われることもあるかもしれないですね。

ああ、なるほど。ゼロゼロプラン!

そこが一応、落とし穴なのかなぁ。

まぁ甘い言葉ではありますね(笑)
【敷金】【礼金】がゼロ(円)ということですからね。

だからさっき、ゼロゼロプランだと家賃3か月分まで落とせるよ~、と言ったんですけど、
実際、【ハウスクリーニング費用】が出てくると、
大体4か月分くらいになっちゃいますね~。

そうですね。
まぁそれでも、5か月分が4か月分になるから、
ちょっとお得かなぁという感はありますね(笑)

(笑)
まぁそういったところが「落とし穴」というふうに紹介されると、
宅建業者としてはちょっと、、

そうですね(笑)

まぁでも、広告でパッと(ハウスクリーニング費用と)出しちゃえばいいんですけどね!

2015.02.03
『直ちゃん洋ちゃんの愉快な不動産屋さん』~あなたのハートに仮登記~より

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ゼロゼロプランの落とし穴!?(1)

(直ちゃん)今日の「あなたのハートに仮登記」のコーナー、テーマはですね、
【ゼロゼロプランとはなんぞや?】
ということでちょっと、お話ししていきたいと思うんですけれども。
まぁね、今日は番組が始まる前に2月に入ったということで、
そろそろあの~、賃貸アパートを借りる方、転居される方も多くなるんじゃないかと。

(洋ちゃん)そうですね。動き出す時期ですね、2月、3月は。

うん。ということで賃貸のテーマにしようかと。
そこで出てきたのが今申し上げた【ゼロゼロプランとはなんぞや?】
ということなんですけれども!
じつは昨日の月曜日のYahoo!のトップページにも
「ゼロゼロプランの落とし穴」みたいな形で紹介されていたんですよ。

はい。

それ見て、同じく不動産業に携わってる身としてですね、
そういう、なんか、、落とし穴とか言われたらなんか、
悪いことをしているみたいになるじゃないですか!
イメージ悪いぞ!(笑)と思いながら見てたんですけれども。

そうですね(笑)
「ゼロゼロプラン」てね。
最近、賃貸を探すと、こういうフレーズを耳にしたり、目にしたりしますね。

そうですね。ここ2~3年ぐらい前からパッと出てきた感じじゃないですかね。

それが「落とし穴」なんていう、、危険なにおいのするニュースがあったわけですね。

ということで「ゼロゼロプラン」の内容なんですけども。
いわゆるアパートを借りる際には、
前にも一度お話ししたのですが、【前家賃】。通常のお家賃の一か月分ですね。
それと業者さんに払う【仲介手数料】。一か月分ですね。
それに、【敷金】、【礼金】というものがあります。

ああ、大きく分けて。
これは借りる時の初期費用のことですよね。

そうです。
で、それ以外にも【保証会社】の費用ですとか、
【火災保険・家財保険】の費用というのがあるんですけれども。
この大まかに分けた6つのカテゴリーの中で【敷金】【礼金】というものがありまして、
それが一般的には
大体家賃の一か月分ずつ、「敷金一か月分」「礼金一か月分」という言われ方で
紹介されるんですけれども、
それが、なんと!0(ゼロ)円サービスですよ!!と。

ほぉ!

というのが、「敷金礼金ゼロゼロプラン」と紹介されております。

ゼロゼロプランのゼロゼロというのは、ゼロ円という意味なんですね?
ゼロ(円)ゼロ(円)。

はい。ゼロゼロプランですと、
今申し上げた6つの費用のカテゴリーがありましたよね?
それを合計すると大体家賃の5か月分になるんですよ。
例えば5万円の家賃でしたら合計で25万円くらい。
まぁ多少もう少しいくところもあるかもしれないんですけれども。。

うん。
これは借りようとしたときに、目安として
初期費用が大体5か月分を見てたほうがいいよ、と。

それがなんと!ゼロゼロプランですと、
【敷金】、【礼金】ゼロ円なので
合計2か月分が圧縮されますよね?

そうですね。

そうすると、目安の5か月分が3か月分になっちゃうと。

おお!!
これは大きいですよ!

5万円の家賃のアパートを借りる時の初期費用、
通常ですと25万円くらいなのが、ゼロゼロプランだと3か月分くらい。
15万円くらいで借りれますよ、と。

じゃあ30~40%offくらいになっちゃうわけですね?

そうです。そういうメリットが出てきますよ~
というのがゼロゼロプランなんですね。

⇒ゼロゼロプランの落とし穴!?(2)へ続く。

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うるま市:特定用途制限地域の指定について

先日、物件調査のためにうるま市役所石川庁舎へ行きましたら、
新しい条例が施行されていました。

その名も『うるま市特定用途制限地域内における建築物等の制限に関する条例』。

旧石川市地域と旧具志川市地域は先に条例施行・指定されていて、
平成26年度から旧与那城町・旧勝連町地域でも指定されているみたいです。

どんなものかざっくりといいますと、
うるま市内の用途制限「未指定地域」は、今まで制限らしいものは特にありませんでしたが、
これからは建築できる建物等に制限を設けますよ。ということです。

例えば、未指定地域内の「景観保全地区」に指定されている場所でしたら、
遊戯・風俗施設等の建築が制限される可能性がある、となります。

今までのように、未指定地域だから何でも建てられるというわけにはいかなくなりましたので、
うるま市内で不動産を購入する際には少し注意が必要です(*^^)b

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沖縄美ら島不動産なら出来ること

沖縄美ら島不動産に土地・建物のご売却を任せると「出来ること」を
まとめてみたいと思います。

1.店頭・掲示板への広告の表示。
2.西日本不動産流通機構(レインズ)への物件登録、『ちゅらさん家』への広告掲載。
3.お客様向け資料(物件概要書)の作成。メールやFAXでのご紹介。
4.当社ホームページへの広告掲載。
5.当社ブログでの物件のアピール。
6.チラシを作成し、物件の周辺住民へアピール。(※ ご希望によって控えることもできます)
7.いつもお世話になっている同業者様へ買い手様を見つけてもらうよう(客付け)、ご協力願い。
8.『うちなーらいふ』Web版への広告掲載。
9.『GOOHOME』誌面・Web版への広告掲載。
10.たくさんの写真による物件のアピール。
11.YouTubeによる物件の動画やスライドショーのアピール。
12.『住宅タイムス』や『かふう』等の住宅新聞への広告掲載。
13.全国誌『田舎暮らしの本』への広告掲載。
14.Google+ページでの物件のアピール。
15.Facebookページでの物件のアピール。 …etc

弊社は主にインターネットやパソコンを駆使した広告媒体を得意とし、
常日頃SNSやアプリ情報にアンテナを張り、工夫をこらすことによって
県内のみならず県外にも物件をアピールできないかと考えています。

おかげ様で丸10年、これまでたくさんの売買仲介や沖縄移住のお手伝いをさせていただきました。

不動産を売るためにはコツがあり、それは時代の流れとともに少しずつ変化しています。

もしも、お手持ちの不動産でローンの支払いに困りご売却の相談をしたい、他社様で売り出しているがなかなか売れない、急いで売りたい、とりあえず価格を知りたい、、、という方がいらっしゃいましたら、秘密厳守で承りますのでどうぞお気軽にお問い合わせくださいませ!(^^)/

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専任の取引主任者

不動産業を始めたくて、宅建免許を取得するためには、
1つの事務所ごとに、業務に従事する者5名につき1人の割合で、成年者である専任の宅地建物取引主任者を置かなくてはなりません。

つまり、業務に従事する者が6名いる場合は専任の取引主任者が2人、11名いる場合は3人の専任の取引主任者の設置が必要です。

専任の取引主任者の「専任」とは、事務所に常勤して宅建業に専従することをいい、
そのため、次のような者は専任の取引主任者とはいえません。

・他の法人の代表取締役や常勤役員
・他の職業の会社員
・公務員
・営業時間中に常時勤務できない者
・パートやアルバイト
・自宅が通勤に適さないような場所にある者
・兼業業務に従事する者
・複数の事務所を行き来し、両事務所で業務を行う者

専任の取引主任者に変更や欠員があった場合は、2週間以内に補充をして、30日以内に変更届の提出が必要です。


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沖縄のモノレール事情。

沖縄には電車が無く、モノレールがあります。愛称は「ゆいレール」。
ゆいレールが開通したのは2003年でまだ最近です。

那覇空港から、首里駅まで15駅(約13㎞)あり那覇市内を運行しています。
まだ長距離で運行していませんので、那覇市郊外へ行かれる場合は「旭橋駅」に隣接するバスターミナルでバスに乗り換えるか車での移動がおすすめです。

「首里駅」は、首里城や金城町の石畳みへ行く最寄駅になります。
「おもろまち駅」は、那覇市の北側にできた比較的新しい商業地区で大型ショッピングセンターや映画館があります。

また、各駅ごとに沖縄らしいデザインが施されたアートガラスや車内で流れる沖縄のわらべ歌があり、各駅を周るのも楽しみの1つになりそうですね。

近年ではゆいレールの延長が決まり、首里駅から北へ4駅増えることが決まりました。これによって、浦添市、宜野湾市の近くまで行くことができるようになります。現時点では2019年の春、開通予定です。


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中古物件を自分らしく!

夢のマイホームを・・・。

マイホームを持つ方法には、
土地を購入して新築を建てる方法、すでに完成した中古物件を購入する方法など・・・があります。

今回は中古物件についてお話したいと思います。
中古物件には、リフォームが必要になるものがほとんどですが、最近ではリノベーションやコンバージョンなどをされる方も増えています。

リノベーション?
コンバーション?

あまり聞きなれない言葉だと思います。でも、この方法で中古物件が理想の物件に変身!するかもしせません。^^

違いについてご説明します。

リフォーム・・・老朽化した建物を建築当初の性能に戻すことを言います。例えは、クロスやフローリングの張り替え、キッチンの取り換えなどのことですね。一般的によく行われる方法でしょう。

リノベーション・・・リノベーションとは、新たに付加価値を再生させることを言います。解り易くご説明致しますと、間取りの変更などを行い自分の暮らしにあった建物にする大規模な改装を行うこともリノベーションに当てはまります。
価格がお手頃な物件は築年数古かったりし今の生活スタイルに適していない場合がありますが、リノベーションによって自分の生活スタイルにあった自分らしい物件生まれ変わるでしょう。リノベーションの費用を見込んで価格お手頃な古い物件を探す方法もありですね。

コンバージョン・・・コンバーションとは、建物の用途を変更することをいいます。例えば、事務所や店舗として利用されていた物件を住宅用に改装することを言います。店舗兼住宅などをお考えの方や、ご希望の地域に売土地や住宅物件を探しているけどなかなか見つからない。逆にお店をしたいけれど、店舗がみつからない。・・・という方にはおすすめの手法かもしれません。
古い外人住宅を改装してカフェや雑貨屋さんが増えてきていますね。これもコンバージョンに当てはまるかと思います。近年の高齢化社会によって、中古住宅をグループホーム(介護施設)にしたいと言うお客さまも増えています。

中古物件の利点は、新築物件より安く売り出されていることです。
しかし欠点もあります。築年数が経過していることで劣化していること。この欠点をリフォームリノベーションコンバージョンをして、中古物件を自分らしくしてみませんか?^^


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任意売却と競売

任意売却とは住宅ローンなどの返済が滞り、困難になってしまった場合に、
融資を受けている人(債務者)と金融機関(債権者)の合意にもとづき、
不動産を売却するという手続きのことをいいます。

略して「任売」とも呼びます。

主に競売にかかる前の、いわゆる差し押さえ前の不動産が
この任意売却の対象になるのですが、
通常の不動産売却と異なる点は、債務の残高が残っていても、
金融機関の抵当権を解除(登記を抹消)してもらえる
というのが大きな違いです。

抵当権とは、金融機関から融資を受ける為に、目的物件を担保として登記上に
設定する権利のことをいいます。

金融機関は抵当権を設定することによって、
万一のときには、目的物件を裁判所が差し押さえることにより、
債務の残額を回収することができるようになるわけです。

ですので、もしも生活をしていくうえで何らかの理由が生じ、
不動産を売却するときには、その売買価格が債務の残額を上回っていれば
金融機関の返済に充てることにより、いつでも抵当権を解除してもらえます

しかし、住宅ローンの返済が長期にわたり滞っていたりすると、
仮に、市場の相場価格で購入希望者が見つかったとしても、住宅ローン残債務の額に届かないということがあります。

そうなると、完全にローンを返済できないことになりますから、抵当権を解除できない(不動産を売却できない)という事態に陥ります。

これでは不動産を売ってローンを返済したいと思っている方(債務者)にとっても、金融機関(債権者)にとっても、大変困った状況になりますので、
そこで任意売却という方法があるのです。

任意売却なら、不動産会社が金融機関と事前に便宜を図り、
債務をある程度残したままでも抵当権を解除してもらえる
ということが可能になります。

一方で、何もせずに競売にかかった場合を考えますと、
たとえ落札者によって不動産を売却できたとしても、
任意売却で売却したときよりも
多くの債務を残したまま今後の生活をしていかなくてはならない可能性が高くなります。

これが任意売却の一番の大きな意義だといえます。

おさらいしますと、

競売では、裁判所が不動産を差し押さえることにより、
強制的に落札者の希望価格で売却されるので、金融機関に対し多くの債務を残したまま抵当権が解除され、過度の返済をしながらその後の生活を送る可能性が高い。

任意売却では、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に、
金融機関と事前に便宜を図ることにより、少しの債務を残して不動産を売却し、抵当権を解除してもらえる。
そして、無理のない返済をしながら新たな生活をスタートすることができる。(場合によっては債務の全部を返済できる可能性有り。)

と、このようになります。

その他にも競売に比べ、任意売却をするほうが多くのメリットがあると言われています。

もしも住宅ローンの返済に困り、
このままでは競売にかかってしまうと不安を抱えていましたら、
一人で悩まず、一度、弊社までご相談ください。


→ 不動産の売却・ご相談についてはコチラ

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ゆうちょ銀行の・・・

『ゆうちょダイレクト』。
決済手続きの為に、ちょっと調べる機会がありましたが、
これがものすごく便利そうです!

なんと言ってもスピーディー且つ手数料無料(月5回まで)。

そして、それが携帯電話で簡単に送金可能というところに魅力を感じます。

ただし、お互いがゆうちょ銀行の送金機能付き口座を持っていなくては
この『ゆうちょダイレクト』が利用できませんが、
郵便局は全国にありますし、誰でもすぐに最寄の郵便局にて口座を開設することは可能だと思います。
(地方銀行等は他都道府県には基本的に無いに等しいですから・・・)

都道府県をまたぐ不動産購入には大変便利かもしれません。

私が調べた『ゆうちょダイレクト』の簡単な概要については下記の通りです。


・ゆうちょ銀行間では、送金する側、受け取る側のどちらも「送金機能」付きの口座を持っていなくてはいけない。
・『ゆうちょダイレクト』は事前にお申し込みしておく必要がある。

    → ゆうちょダイレクトのご案内
・送金の際、窓口でのご本人確認を必要としない。
・送金の額に上限はない。
・月に5回までは手数料無料。


他にも様々なメリットが考えられますので、
投資家や経営者の方などにおすすめかと思います。^^

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ご契約前の仮審査

土地や建物などの不動産を購入するとき、
銀行の「住宅ローン」の利用をご検討されている方はとても多いと思います。

住宅ローンは前回でもお話しましたように、
ご融資先の銀行が提示するいくつかの条件等を
クリアして、受けることができるものです。

その条件はお客様によって内容の差異による個人差がありますが、
融資先の銀行にて手続きをすることを「本申し込み」といい、
審査を受けることを「本審査」といいます。

銀行の本審査が通れば、
めでたく「ご融資の実行」が受けられるということになります。

  ・「本申し込み」 → 「本審査」 → 「ご融資の実行」

しかし、ここで注意してほしいのは、銀行で「本申し込み」・「本審査」をするには、不動産の『売買契約書』が必要であるということです。
もちろん、その売買契約書の内容にはローン特約という条項が含まれます。
(ローン特約の意味につきましてはまた次回・・・)

売買契約書が必要ということは、不動産の「ご契約」ということになりますが、
また、そのご契約を交わす条件として、銀行への「仮審査」が必要です。

仮審査とは何かといいますと、
銀行への住宅ローンを組む際、まずはご契約前に簡易的な審査をするということです。

仮審査自体は誰でも受けられるもので、事前に目的の不動産物件を購入できるかどうかの目安になります。

不動産業者にとっても、立場上、
買主様に仮審査を受けてもらって、OKをいただかないことには
売買契約を進めることができません。

したがって、住宅ローンを利用しての不動産売買をするとき、順番としては下記の通りになります。

   ・「仮申し込み」 → 「仮審査」 → 「ご契約」 → 「本申し込み」 →
    → 「本審査」 → 「融資の実行&決済」

この手順で行なわなければ、トラブルの原因ともなりかねませんので、
信頼できる不動産業者によくご相談したのち、ご契約を進めましょう。^^

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沖縄のトイレ事情。

沖縄のトイレ事情についてお話したいと思います。

日本のトイレはとてもハイレベルになっていて、便器のフタが自動で開いたり、立つと自動で洗浄してくれたりしますね。^^
便利になり過ぎたような感じもしますが・・・。

沖縄のトイレの便器は特に変わってはいませんが、県外の住宅と少し違うところは内装です。
沖縄のトイレは壁・床ともタイル張りが一般的。近年では、内地風に壁はクロス、床はフローリング使用の物件も見られるようになりましたが、中古物件はほとんどと言っていい程タイル張りです。
そして、床には排水溝があり、お掃除は水を流してブラシでゴシゴシと擦って掃除するのが日常的です。

逆に、私が学生時代、県外で住んでいたアパートのトイレの床がフローリングだったのでどうやってお掃除しようか一瞬戸惑いました^m^

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徒歩〇分

物件の詳細を書いた用紙を「物件概要書」と言います。
弊社では、その物件概要書に「□□小学校まで徒歩〇分」などと表記していますが、

   徒歩〇分ってとうやって決めているの?

という疑問にお答えしたいと思います!

「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」で

徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出すること。

と定められています。

「□□小学校まで徒歩5分」と表示されていましたら
80m×5分で、400mということになりますね!

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農業振興地域

もしも、住宅などの建築を検討したいけれども、
その場所が不自然に周辺は畑ばかりで、近くの住宅地とは一線を画しているような土地でしたら、
そこは「農業振興地域」である疑いがあります。

農業振興地域とは、読んで字のごとく、市町村の農業振興地域整備計画により、農業を推進することが必要と定められた地域のことです。
略して、「農振地」と呼んだりもします。

つまり、農振地(農業振興地域)に指定されている場所は、農地以外での土地利用が厳しく制限されており、農地転用が許可されません。したがって、建築は不可能ということになります。

ですので、まずは各市町村の役場で、その土地が農業振興地域かどうかを調べる必要があります。

農地転用許可などの場合は各市町村の農業委員会が窓口になりますが、
農振地の場合は、農政課が窓口であったりします。

土地の地番を伝えましたら、農振地に該当するかどうかをすぐに調べられますので、
気になる方は市役所や役場で確認してみてください。^^


※関連記事:【農地は本当に安い?

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気になる物件に光回線は?

中古住宅や売土地の購入をご検討するとき、その物件や土地の場所では
インターネット接続の光(ひかり)回線が使えるエリアかどうか、
気になる方も少なくないのではないでしょうか。

といいますのも、沖縄県ではまだ光回線がどこでも使えるというわけではなく、
場所によっては光回線が提供できず、ADSLもしくはISDNという回線を使用しての
インターネット接続になるところもあります。

やはり光回線のほうがサクサクとインターネットが使えますし、
仕事上、どうしても光でなくてはダメ。という方もおられるかもしれません。

しかし、不動産屋さんから気になる物件(中古住宅や売土地)の概要を聞いたときに、
光回線提供エリアかどうかまで知り得ればよいのですが、
物件によってはそこまで未確認の場合もございますし、
ついつい聞きそびれてしまうこともあります。

また、本当に光回線が来ているのか、
ご自分の目や耳で、直接NTTに確認したいという方もいるでしょう。

そんな時、実はインターネット回線をお調べするのは難しいことではないのです。

沖縄県の場合、『NTT西日本』のホームページから「フレッツ光」のご案内ページを開き、
そこでエリアの確認ができます。

   「フレッツ光」 URL:http://flets-w.com/hikkoshi/


または、下記のようにお電話で直接確認することもできます。

電話番号「116」にお掛けして、案内の通りにボタンをプッシュし、
オペレーター(案内係の人)につなぎます。

そして口頭でお調べしたい場所の住所を伝え、ご返答を待ちます。


以上です。


私の場合は、116番でお調べするほうが手軽ですし、確実なので、
よく利用したりしています。^^

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都市計画区域とは

売土地、売中古物件などの売買物件の資料いわゆる概要書をお渡しした際に、よく、

「都市計画とは何ですか?」

というご質問をお受けします。
概要書には『都市計画』という項目欄があり、
そこには市街化区域市街化調整区域未線引(区域)都市計画区域外の4つの選択項目があります。

このように物件には、どの都市計画に指定されているのか
あらかじめ決められているのですが、
ここで注意するべき項目は、市街化調整区域にチェックされているかどうかです。

それが何故なのかを説明したいと思います。

まず、都市計画区域とは、都道府県が指定した区域のことをいい、もしも複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します。
沖縄では隣の県にまたがるということはありませんので、県が指定しています。

そして、都市計画は都市計画区域都市計画区域に分かれます。
(細かくいうと準都市計画区域という市町村が指定した区域もありますが、沖縄ではあまり見受けられませんので省略いたします)

都市計画区域外は、「都市計画区域内ではありませんよ。外れていますよ。」ということなので、
比較的、田舎のほうに指定されている区域です。(国頭村、今帰仁村・・・etc)

都市計画区域外では、建築基準法が適用されませんので、新築したり、建て替えたりするのは比較的容易です。
(しかし、恩納村のように、村独自のガイドラインによって規制しているところもありますのでやはり確認は必要です)

反対に、都市計画区域内では建築基準法が当然に適用され、区域が3つに分かれます。

【市街化区域】
すでに市街地を形成している区域。および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。つまり、「市街化していこう!」という区域。(那覇市、浦添市・・・etc)

【市街化調整区域】
市街化を抑制すべき区域。つまり、あまり市街化させず、市街化抑制区域と言ってもいいような区域。(中城村、北中城村、糸満市の一部・・・etc)

【未線引区域】
市街化区域でも市街化調整区域でもない区域。(沖縄市、うるま市・・・etc)

上記の3つの区域からわかるように、建築しにくい区域は市街化調整区域であるといえます。
市街化調整区域では、建築確認を申請する際に条件等が付加されるので、なかなか許可されないということがあります。

ただし、市町村によっては場所によって緩和区域が指定されている場合もありますので、
市街化調整区域に注意しつつも、信頼のある不動産屋さんや市町村へよく確認されると良いでしょう。^^

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住宅ローンを組む際の条件

新築の為の土地購入や中古住宅購入を検討する際に、
銀行などの金融機関で住宅ローンが組めるかどうかが気になるところかと思います。

住宅ローンが利用できる方のおおまかな基本的な条件は下記の通りです。

  ①年収(150万円以上)

  ②勤続3年以上(一部金融機関1年以上)

  ③自己資金(物件価格に対して2割)

少なくともこの3つを満たしていれば、住宅ローンの審査は通りやすいです。

あくまでおおまかな条件ですので、
どれかひとつを満たさずとも、
金融機関によっては融資希望の額や返済のバランスを見て、
審査が通る場合もあります。

詳しくはプロの不動産営業マンや金融機関の融資相談窓口等にご相談致しましょう。

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敷金、礼金とは

「敷金」「礼金」とはアパートやマンションを借りる際、よくお聞きする言葉ですね。
その意味についてお話ししたいと思います。

「敷金」とは、入室時に家賃滞納や退去時の修繕の担保として家主に預けておくお金の事を言います。基本的に、敷金は退室時に全額返金されるものですが退室時に修繕は必要となれば、その修繕費用などを差し引いた残金が戻ってくることになります。修繕費用等が、お預かりした敷金の金額以上となれば追加請求もあるでしょう。

「礼金」とは、入室時に家主に対して支払われるものを言います。お礼の意味で渡されるお金の意味合いが強いですね。敷金とは違い、契約が終了しても戻ってこないものと認識されています。近年では、礼金なしという物件も増えてきました。

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手付金とは

不動産売買契約の際、
通常、買主様から売主様へ手付金が支払われます。

手付金とは、「契約を交わしました。」という約束金、あるいは前金、内金みたいなもので、
その金額は売買価格に充当されます。

つまり、手付金をお支払いしたのち、また別の日に残金決済という形で
売買価格から手付金を差し引いた残りの金額をお支払いするということになります。

手付金の設定金額は売買価格の1割~2割程度が慣習となっており、
例えば2000万円の物件でしたら、手付金は少なくとも200万円はご用意する必要があります。

また、手付金は『解約手付』という性質も含みますので、
その意味でも、手付金は「やくそく金みたいなもの」と言えるのです。

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不動産を買うといくらかかるの?⑤

土地や建物を所有していると、それだけで毎年
税金が発生致します。

それは固定資産税と呼ばれるものです。

固定資産税は毎年1月1日(賦課期日)を基準に課税され、
各市町村の固定資産税台帳に記載されている者が
納税する義務を負います。

固定資産税の税額の計算については、また別の機会に説明したいと思いますが、

ここで問題となるのは
1年間の内のどの時期で不動産の売買が行なわれたかによって、
売主・買主のその不動産における固定資産税の負担額が変わってくるということです。

つまり、年間の固定資産税額とその納税義務者は決まっていますので、
途中で売買が行なわれますと、
その年度だけ前・所有者新・所有者の為に
固定資産税の支払いを続けるということになってしまいます。

なるべくなら、そのような負担も双方平等にするべきという観点から、
通常は、不動産の引渡し日が決まりましたら

まず年間の固定資産税を日割り計算(場合によっては月割り計算)して、
引渡し日を境(さかい)に
残りの固定資産税を前・所有者に対して支払いするという形で、
新・所有者にも今年度分の固定資産税を負担してもらうように致します。

そして、次年度からは当然ですが、新・所有者に固定資産税を納める義務が発生致します。


ですから、土地や建物などの不動産を購入する場合には、
決済時にはそのようなお金も発生するということを
あらかじめ理解しておくように致しましょう。

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容積率【ようせきりつ】

建物を建てる際には、いろいろな制限があります。
その1つの容積率(ようせきりつ)についてお話したいと思います。

さて、容積率とは?

敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)割合のことをいいます。
この割合は用途地域ごとに決められていて、50%~となっています。

例えば・・・

100坪の敷地に対して、容積率が200%と定められている地域では、

   100坪 × 200% = 200坪

となり、その敷地には延床面積が最大200坪(例えば2階建の場合・・・、1・2階の床面積の合計の広さをいいます。)までの建物が建てることができます。
容積率の割合は、建ぺい率と同じように用途地域・その場所によって定められていますのでご確認ください。

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不動産を買うといくらかかるの?④

不動産を売買しますと、
売主様・買主様の間で売買契約書を交わすことになりますが、
この売買契約書にも収入印紙を貼付する必要があります。

収入印紙とはいわゆる印紙税法で定められた税金を納めるもので、
不動産売買契約書はその課税文書に当たります。

具体的にいくらの収入印紙を貼付すればよいかというと、
売買価格が
100万円を超え500万円以下のものについては2,000円、
500万円を超え1千万円以下のものについては10,000円、
1千万円を超え5千万円以下のものについては15,000円分の収入印紙を貼る。
と、いった具合にです。(平成23年12月現在。)

しかし、法律は今後、変更されないとも限りませんので、
売買契約を交わす前に不動産屋さんにご確認致しましょう。

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不動産を買うといくらかかるの?③

不動産を購入しますと、
その不動産の所有権を自分のところへ移す
登記が必要です。

所有権移転登記は登記のスペシャリストである、
司法書士が責任をもって行ないます。

所有権移転登記費用は、
登記をする為の登録免許税印紙代と、
司法書士様の手数料の合算となります。

その具体的な額は、不動産の固定資産税評価額にもよりますので
はっきりとは言えませんが、

私の感覚からすれば、
沖縄のお手頃価格の土地のみならば、5万円前後、
一般的な土地付建物ならば、15万円前後というところでしょうか。
あくまで目安です。
本当に物件によりますので参考程度にお考えください。^^;


また、所有権移転登記には軽減措置などもありますので、
詳しくは不動産屋さんに聞いてみると良いでしょう。

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不動産売買仲介手数料の妙

不動産を売買したとき、不動産業者への仲介手数料(報酬)が発生しますが、
その計算方法について、
よくこんな質問をお客様から受けます。

 ( 物件価格の3% + 6万円 ) × 消費税5% = 報酬額

「仲介手数料、売買価格の3%、ぷらす6まんえんの消費税ってあるんですけど、、
 プラス6万円って何ですか??」

と。

なるほど、そのご質問はごもっともです。
確かに、不動産という大きな買物をして、
ただでさえ登記費用や住宅ローン手数料など
付随してくる経費に対し、シビアになっているときに
プラス6万円という金額はいささか唐突のようにも思えます。

しかし、上記の計算方法は、速算式と呼ばれる計算式で、
その計算内容を、法定手数料にのっとってバラバラにして計算したとき、
不動産売買仲介手数料の妙(みょう)が見えてきます。

それでは、
なぜ不動産売買仲介手数料にはプラス6万円(金額によってはプラス2万円)
の数字が出てくるのか、
仮に1000万円の不動産を購入したときを例にして、検証してみたいと思います。


まず、下記が国が定める不動産を仲介したときの報酬額になります。

  ◎売買価格  ※カッコ( )内、手数料割合
    ・200万円以下・・・(5%)
    ・200万円超、400万円以下・・・(4%)
    ・400万円超・・・(3%)


仮に、1000万円の不動産を購入したという設定で、1000万円をバラバラにした計算(本来の計算の仕方)で算出してみます。

  ◎売買価格の内わけ × 手数料割合 × 消費税1.05
    ・1000万円の内の200万円 × 5% × 消費税1.05 = 105,000円
    ・1000万円の内の200万円超、400万円以下の200万円部分 × 4% × 消費税1.05 = 84,000円
    ・1000万円の内の400万円超、1000万円までの600万円部分 × 3% × 消費税1.05 = 189,000円

以上の金額を合計しますと、 105,000 + 84,000 + 189,000 = 378,000円 になります。


そして、次が速算式と呼ばれる、(売買価格の3%+6万円)×消費税1.05 での計算方法です。

    ・(1000万円 × 3% + 6万円) × 消費税1.05
     = (30万円 + 6万円) × 消費税1.05 = 378,000円 で仲介手数料は同じになります。

つまり、物件価格が400万円を越えた場合は
全体を3%で計算すると、6万円の差額分が必ず生じるということなのです。


また、物件価格が200万円を超え、400万円以下になると、
全体を4%で計算し、2万円をプラスすれば差額分は埋まることになります。


以上、なかなかすぐには理解しがたい計算かもしれませんが、
いろいろな物件価格で試してみてはいかがでしょうか。^^

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不動産を買うといくらかかるの?②

不動産売買仲介手数料とは、
不動産を購入したとき、あるいは不動産を売却したとき、
仲介をお願いした不動産業者に支払われる報酬のことをいいます。

具体的に支払われる報酬額は、
物件価格が400万円を超える場合、

 ( 物件価格の3% + 6万円 ) × 消費税5% = 報酬額

となります。

物件価格が200万円を超え、400万円以下は、

 ( 物件価格の4% + 2万円 ) × 消費税5% = 報酬額


物件価格が200万円以下ならば、

 物件価格の5% × 消費税5% = 報酬額

となります。

以上の計算方法を速算式と呼びます。

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不動産を買うといくらかかるの?①

例えば、気に入った土地や建物などの不動産があり、
購入を決めた! とすると、

物件価格の他に、下記の諸経費がかかります。


 1.不動産売買仲介手数料

 2.所有権移転登記費用

 3.収入印紙

 4.ご購入年度の固定資産税負担分


ご購入前に、これらの諸経費がいくらかかるのか、
不動産屋さんにご確認されると良いでしょう。^^

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2項道路

今日は道路についてお話したいと思います。

建物を新築する場合、その敷地が道路に接道していなければ建物を建てることができません。
その道路とは、建築基準法で定められている道路のことをいいます。


「建築基準法で定められている道路??」

例えば、

舗装されていたり通行できたりしても、その道が建築基準法で定められていなければ、
建物を建築することができませんので、確認しておくポイントの1つですね!


さらに詳しく「2項道路」について、お話ししたいと思います。

2項道路とは、建築基準法で定められた道路(第42条1項~6項)の1つになります。

この道路に面した敷地に建築を行うときに知っておかなければいけない点があります。

2項道路は道路幅員4メートル未満の道路のことをいい、4メートルの幅員を確保するために幅員4メートル未満である部分はセットバック(後退)しなけれはいけません。

つまり、
4メートルの幅員を確保のためセットバックが必要になり、その部分には建物も境界ブロック塀も建てることができないのです。

建蔽率、容積率を求める敷地面積にも含まれません。


具体的に説明すると

道路の幅が3メートルの2項道路に面している敷地があると仮定します。

道路中心まで敷地から1.5メートルですので

 1.5m - 2.0m = -0.5m(セットバック)

道路から0.5メートル(=50㎝)セットバックしなければいけません。


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○LDKの表示

よく不動産の広告などを見ていると、間取りの説明で「2LDK」だとか、「4LDK」だとか表示されていますね。
さてさて、よく目にする表示ではありますが、これらの表示の意味するところはいったい何なのでしょうか?
人によっては今更ながら恥ずかしくて聞けないという方も、、中にはもしかするといるかもしれません。
しかしこれを機にちゃんと知っておくと、部屋探しの会話などでお互いの話が食い違うという心配も格段に減るかと思います。

それではまず、「○LDK」のアルファベット部分。この大元の意味がわかれば、後の説明は要らないほど、大体のイメージがつかめるかと思います。

それぞれ、「L」=リビング(居間)、「D」=ダイニング(食堂)、「K」=キッチン(台所) を表します。

それでは、「2LDK」の表示を例にして、その中身を見てみましょう。

  「2LDK」 = 2部屋 + リビング + ダイニング + キッチン

になります。
数字の部分はLDK以外の部屋数を表しますので、「4LDK」だと4部屋+LDKのことをいいます。

数字の部分が大きいほど、部屋数が多いことになりますね。


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農地は本当に安い?

お客様からよく、

「住宅用の土地を探していて、25坪ほどの住宅を造ったら、
 あとは○○坪ほどの土地で畑をしながら暮らしたい。
 だから探している土地の半分くらいは農地でもいいんですよ。」

と、このような要望のお話をされることがあります。

しかし、

誠に申し訳ございませんが、
『農地』、いわゆる地目が『畑』・『田』というような土地は、
基本的に農業従事者と呼ばれる資格者しか取得することはできません。

『農地』は『農地法』という法律で保護されているのです。

ですから、私たちは冒頭のようなお話が出た場合には、

「失礼ですが、お客様は農業従事者ですか?」

と、問いかける必要があります。

もしも農業従事者でなければ、
住宅を建てる目的で農地を取得するには、各市町村の農業委員会へ
農地法の5条申請が必要です。

つまり、『農地』の所有権を移転する許可を受けて、
所有権を取得し、
建物を建てて、『宅地』へと転用するといった、
一連の流れが必要です。

おそらく、お客様の中には
一般的に『宅地』と呼ばれる住宅用の土地より、
『農地』のほうが価格的に安く手に入り、
畑をしながら住むことができるとお思いの方もいるでしょう。

しかし、農地法5条申請の許可を受けることができそうな場所で、
地目が『畑』・『田』だとしたなら、
その土地は『宅地』とほぼ同等の評価です。

地目が『農地(畑・田)』だからといって、安いとは限りません。

よって、冒頭のようなお話ではほんの少し、矛盾が生じています。
① 建物が建てられるような農地は、けして安くありません。
② 面積が一定以上ある農地は農業従事者でない限り、取得はほぼ不可能です。

不動産業者から売地の詳細資料を見せてもらったとき、
地目が『畑』・『田』となっている土地は注意が必要です。


その道の専門家である
信頼することのできる不動産業者にご相談いたしましょう。


※関連記事:【農業振興地域

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建蔽率【けんぺいりつ】

建物を建てる際には、いろいろな制限があります。
その1つの建蔽率(けんぺいりつ)についてお話したいと思います。

さて、建蔽率とは?

敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のことをいいます。


例えば、

100坪の敷地面積に対して、建ぺい率が60%と定められている地域であれば

   100坪 × 60% = 60坪

となり、その敷地には建築面積が最大60坪まで建物を建てることができます。


割合は、用途地域・その場所によって定められていますので、

狭小地の土地を購入して新築される場合は、確認するポイントの1つですね!


建坪30坪住宅を建てたい!

というのであれば、気に入った土地の建ぺい率が60%と定められている地域だと50坪以上の敷地面積が必要になります。


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不動産を取得したときの税金①

タイトルの通り、不動産を取得したときに発生する税金には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の4つがあります。
そのうちのまず、印紙税について説明したいと思います。

印紙税とは・・・ (国税)

土地や建物を購入するとき、売主様・買主様双方合意のもと、売買契約書を取り交わします。この売買契約書には必ず、印紙を貼ります。また、売買契約書の他にも、建物建築の際の請負契約書や住宅ローン借用書(金銭消費貸借契約書)などにも印紙を貼り、その上から消印を押します。これが、印紙税の納付となります。
不動産売買契約書は通常2通作成し、売主様と買主様が1通ずつ保管することになりますが、印紙はこの2通の契約書どちらにも貼らなくてはなりません。
もし、どちらか一方の契約書に印紙を貼らなかった場合には、売主様と買主様が連帯して納付する義務をを負うことになりますので、注意してください。

では、売買契約書には一体いくらの印紙を貼ればよいのか。気になる印紙の額ですが、平成23年3月31日までに作成される不動産売買契約書には、下記の表の通りとなります。

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例えば三角屋根をつたっていく雨水は?

日々、私たち美ら島不動産スタッフが
ほんのちょっとしたこと、気付いたこと、新しく得た知識、または生活に役立ちそうな豆知識なども
この『沖縄不動産ガイド』にて手帳メモ代わりに書き記していきたいと思います。^^

まずは今日、建築業者さんと設計についてのお話ししてて、1つ勉強になったこと。


A.「沖縄の赤瓦風のおうちって、赤瓦をつたった雨水はどうするんですか?」

Q.雨どいで受け止める場合もあるし、そのまま下へ流し落とす場合もあるし、また、コンクリートのひさし部分で受け止める場合もあります。
受け止めた雨水は一か所に溜めておいて、後で洗濯用に使ったり、洗車する時に使ったり、散水として使ったりすることも出来ますね。


なるほど。雨水の有効活用ですね。
ただ降った雨水を地面に流すのではなくて、大量の水を使うとき用に溜めて取って置く。このような簡単な設備を作ることも賢い家設計のひとつかもしれません。

今日の沖縄では“夏場の断水”というものが十数年前と比べ、日常ではなくなりつつありますが、、
まったくもって油断のできない地球環境問題。
石油高騰に経済が圧迫される今の状況ですが、「水も大切な資源であることに変わりはないんだよなぁ。」と感じさせられるアイデアでした。

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里道(りどう)について

法務局にて公図を取得して見ると、土地の中には地番の打たれてない細長い土地がどこまでも延び続いている場合があります。
これは里道(りどう)と呼ばれるもので、道路法の適用のない法定外公共物の道路です。

例えば昔、人々が畑仕事へ行くための山道やあぜ道などのなごりがこうして里道となり、その所有権は厳密にいえば市町村にあります。
ですので誰か個人の所有権があるというわではなく、通行することに特に問題はありません。
建造物を建てなければ間口としても利用可能です。

ただし、接道義務を果たす道路としては利用できませんのでご注意ください。

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沖縄の上下水道事情

沖縄で土地や中古物件を探し、ましてや栄えているところよりも田舎暮らしを希望するとなると、そこにインフラがちゃんと整っているかどうかが一番気になるところです。中でも上下水道につきましては生活するうえで、なくてはならない最優先かつ重要ポイントといえます。沖縄での上水道、下水道事情はどのようになっているのでしょうか?

上水道は、中古物件の場合、建物があればほぼ100%完備されています。
しかし、土地を購入する場合でその土地の前に上水道がない場合、近くを通っている給水管から水道を引っ張ってこなくてはなりません。その場合、大体1万円/1mが工事費用の目安になります。

また、下水道の普及率は沖縄全体でも50~60%くらいです。下水道がないところでは、個人で浄化槽を設置しています。浄化槽は汲み取り式で、汲み取りの頻度は1年か2年に一回、費用は10,000円~15,000円くらいです。
新築を建てるときには、この浄化槽設置も費用に含めて設計士さんは計算しますので、詳しい見積もりなどは設計士さんと相談されてみるといいでしょう。

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